Moratorias en el pago de alquileres de oficinas y locales comerciales.

A continuación transcribimos un informe que nos ha facilitado la consultoría “Grupo Acción Legal” que hace referencia a las medidas adoptadas por el Gobierno para tratar de reducir los costes relacionados con el alquiler de locales comerciales a Pymes y Autónomos, en el contexto de la crisis económica provocada por el coronavirus.

 

El Real Decreto‐ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, ha establecido un conjunto de medidas para reducir los costes operativos de Pymes y Autónomos.

Entre esas medias se encuentran algunas que inciden en los arrendamientos de uso distinto de vivienda (locales, oficinas, etc) e industria. Estas medidas traen su causo de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaraba el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-‐19, que han provocada que muchos autónomos y pymes se hayan visto  obligados  a  suspender  su  actividad  o  a  reducir  drásticamente  la  misma,  lo  que  implica  indefectiblemente una falta de ingresos o minoración de los mismos durante el periodo que dura el estado de alarma.

  1. MORATORIAS EN EL PAGO DE RENTAS (ART.1) CUANDO EL ARRENDADOR ES UNA EMPRESA O ENTIDADPÚBLICA DE VIVIENDA, O UN GRAN TENEDOR Y EL INQUILINO UN AUTÓNOMO O PYME QUE CUMPLE LOSREQUISITOS ESTABLECIDOS EN EL ART.3 DEL RD LEY 15/2020.

1.1 Beneficiarios. Las persona físicas o jurídicas arrendatarias de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), o de industria, que cumplan determinados requisitos.

1.2. Requisitos. El arrendador deberá ser una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10inmueblesurbanos,excluyendogarajesytrasteros,ounasuperficie construida de más de 1.500 m2.

Los arrendatarios en función de si son autónomos o pymes deberán cumplir los siguientes requisitos:

1. Autónomos

a. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-‐19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social delosTrabajadorespor CuentaPropiaoAutónomosoenelRégimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridadcompetente ylasAutoridadescompetentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditarlareduccióndelafacturación delmesnatural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relaciónconla facturaciónmediamensualdeltrimestrealquepertenece dicho mes referido al año anterior.

2. Pymes

a. Que nosesuperenloslímitesestablecidosenelartículo257.1delReal DecretoLegislativo1/2010,de2dejulio,porelqueseapruebaeltexto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

b. Quesuactividadhayaquedadosuspendidacomoconsecuenciadela entrada en vigor del Real Decreto463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadasporlaAutoridadcompetenteylasAutoridadescompetentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtuddeloprevistoenelReal Decreto463/2020,de14demarzo,se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.1.3. Acreditación de los requisitos por parte de los autónomos o las pyme.

El arrendatario (autónomo o pyme) deberá acreditar ante el arrendador los requisitosreseñados anteriormente,mediantelapresentación delasiguiente documentación:

a. La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%,enrelaciónconla facturaciónmediamensual delmismotrimestredelañoanterior.En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

b. La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

1.4. Plazo para solicitarla. Plazo de un mes desde a contar desde el día 23 de abril, fecha de entrada en vigor de este real decreto-‐ley.

1.5. Carácter obligatorio y duración de la misma. La moratoria deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta. Dicha moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-‐19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

1.6. Características y duración del aplazamiento. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

 

  1. MEDIDAS PARA ARRENDAMIENTOS EN QUE EL ARRENDADOR NO  ES  UNA  EMPRESA  O  ENTIDADPÚBLICA DE VIVIENDA, O UN GRAN TENEDOR.

2.1. En estos casos la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre) o industria, siempre y cuando cumpla los requisitos previstos anteriormente para el arrendatario, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor del Real Decreto--‐ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. 2.2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refiere el párrafo anterior, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrenda-tario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Accede aquí a los modelos de documento para solicitar la moratoria en el pago de renta de inmuebles para uso distinto de vivienda.

 Fuente: Grupo Acción Legal